Kommunens plikt til å vedta reguleringsplan for et området følger av PBL § 12-1. Slik plikt oppstår for områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, og for områder der det er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlige interesser.

Visse tiltak vil i kraft av størrelsen utløse reguleringsplikt. I andre tilfeller kan tiltak som ikke i seg selv er så store, men der virkningene for omgivelsene er omfattende eller usikre, føre til reguleringsplikt. Dette kan være aktuelt for tiltak som plasseres i sårbare områder med f.eks. særlig verdifullt kultur- eller naturlandskap, områder som er preget av bevaringsverdig bebyggelse eller på annen måte har særlig vernekarakter.

Kravet om at det skal foreligge reguleringsplan før det kan gis tillatelse til gjennomføring av større bygge- og anleggsarbeider er videreført fra PBL 85. Ved vurdering av hva som er større bygge- og anleggsarbeider må det gjøres en konkret vurdering ut fra de forhold som gjør seg gjeldende på stedet og i saken. I bestemmelser til kommuneplanens arealdel kan det fastsettes når tiltak utløser krav om utarbeiding av reguleringsplan, jfr. § 11-9 nr. 1.

Normalt vil bygge- og anleggstiltak i nye byggeområder være å anse som større bygge- og anleggsarbeider som vil kreve reguleringsplan, med mindre det er gitt bestemmelser i kommuneplanens arealdel om mindre og spredt utbygging etter § 11–10 nr. 1 og § 11–11 nr. 1 og 2 uten krav om reguleringsplan.

Reguleringsplan kan utarbeides som en områderegulering for flere eiendommer eller for et større område, eller som en detaljregulering for enkelttiltak og enkelteiendommer. Det er ikke gitt noen nærmere avgrensing av hvor store areal som kan omfattes av en detaljregulering. Det vil være naturlig å se på hvor store areal det er hensiktsmessig for en privat tiltakshaver å få detaljregulert, med tanke på femårsfristen for utbygging jfr. § 12-4, 5. ledd.